Después de firmar la escritura de una vivienda, muchas personas dan por hecho que ya está todo terminado. Sin embargo, todavía se debe llevar esa escritura al Registro de la Propiedad. Y aunque este paso es esencial, muchas veces se deja para más adelante.
Con el tiempo nos hemos encontrado con propietarios que intentaban vender o pedir una hipoteca y descubrían que su vivienda seguía inscrita a nombre del dueño anterior. Habían firmado y pagado, pero la inscripción nunca llegó a hacerse.
Por eso insistimos tanto en que una vez que se compra o que se hereda una vivienda, conviene registrarla cuanto antes. Eso es lo que realmente protege la propiedad.
¿Por qué es importante registrar una escritura?
Registrar la escritura no es un trámite más, es lo que otorga reconocimiento público a la propiedad y lo que permite que quede protegida frente a terceros. Si la vivienda no está inscrita, legalmente sigue sin aparecer a tu nombre, aunque hayas firmado la escritura y hayas pagado todo lo que corresponde.
A lo largo de los años hemos visto compradores perder operaciones de venta porque su inscripción nunca llegó a hacerse. También herederos que han tenido que rehacer documentos antiguos para poder inscribir una casa que creían ya solucionada. Por eso repetimos siempre, que una vivienda pagada pero no inscrita sigue sin estar plenamente a nombre del nuevo propietario.
Escrituras que se inscriben en el Registro de la Propiedad
No todas las escrituras tienen acceso al Registro, aunque la mayoría sí, entre las que suelen inscribirse están:
- Las compraventas
- Las herencias una vez adjudicadas
- Las donaciones
- Las divisiones de propiedad
- Las declaraciones de obra nueva
- Las cancelaciones de hipoteca.
En cambio, los contratos privados o las promesas de venta no se inscriben, aunque estén firmados. Reflejan un acuerdo entre las partes, pero no modifican la titularidad.
A veces llegan clientes con contratos privados que fueron firmados hace décadas, convencidos de que eso les daba plena propiedad, pero si ese documento nunca pasó por notaría ni Registro, la vivienda sigue figurando como propiedad del vendedor original.
Documentación necesaria
Para inscribir una escritura se necesita muy poca documentación, pero es imprescindible que esté completa.
Normalmente se requiere la copia autorizada o simple de la escritura, los justificantes de los impuestos correspondientes y si aplica, el justificante de haber presentado la plusvalía municipal, también se pide el DNI del nuevo titular o de los herederos.
Recomendamos llevar también los justificantes de pago de notaría, porque a veces el Registro necesita cotejar fechas o comprobar algún detalle. Lo más importante es que todo esté sellado y fechado, si los impuestos no están liquidados, el Registro no admitirá la inscripción.
Conviene tener presente que el notario puede enviar la escritura de manera telemática, pero los impuestos siguen siendo responsabilidad del comprador o del heredero.
Presentación telemática y presentación presencial
Hoy en día lo habitual es que la presentación se haga de forma telemática. Luego de la firma, el notario envía la escritura al Registro, que la recibe de inmediato con un número de entrada y a partir de ese momento queda protegida frente a inscripciones contradictorias.
Aun así, algunas personas prefieren acudir presencialmente al Registro para presentar la documentación y obtener el asiento de presentación en mano, las dos vías son válidas. En nuestro caso, siempre confirmamos con la notaría que el envío telemático se ha realizado correctamente, porque alguna vez se ha dado el caso de que el sistema ha fallado y el archivo no ha llegado.
Tasas registrales
Registrar una escritura tiene un coste, aunque suele ser razonable. Las tasas dependen del valor de la propiedad y de la complejidad de la escritura. No existe una cifra única, pero normalmente oscila entre cien y trescientos euros. En expedientes más complejos, como herencias con varios titulares, el importe puede subir algo más.
Es importante no confundir lo que cobra el Registro por inscribir con los honorarios notariales, son conceptos distintos. Recomendamos solicitar un presupuesto previo si se van a inscribir varios documentos o si hay circunstancias especiales.
Plazo de calificación
Una vez presentada la escritura, el registrador dispone de un plazo legal de quince días hábiles para revisar. En la práctica puede alargarse hasta treinta días, sobre todo en periodos de carga elevada. Durante la revisión se comprueba que los impuestos estén pagados, que los datos coincidan, que el inmueble esté identificado correctamente y que no existan contradicciones con inscripciones anteriores.
Siempre explicamos que esta revisión es un control de calidad. Si algo no encaja, el registrador no lo inscribe y emite una nota explicando qué debe corregirse.
Motivos habituales de suspensión
No es raro que una inscripción no se complete a la primera. Los motivos suelen ser sencillos, como un impuesto sin presentar, un dato mal escrito, una dirección incompleta o un documento que falta. También pueden caducar ciertos certificados, como el de comunidad o el de deuda cero.
Cuando ocurre, el registrador envía una nota de calificación con las correcciones necesarias. No es una denegación definitiva, sólo una solicitud de subsanación.
Cómo subsanar una incidencia
En cuanto se recibe la nota de calificación negativa, conviene revisar con calma. A veces el problema es tan simple como un número equivocado o un certificado pendiente. El plazo para corregirlo es de dos meses desde la notificación. Durante ese tiempo se mantiene la prioridad del asiento.
Lo habitual es contactar con la notaría que autorizó la escritura, pueden emitir una aclaración, remitir el documento que falte o corregir el dato. Una vez se aporta lo solicitado, el Registro revisa de nuevo la inscripción y la completa sin más inconvenientes.
Seguimiento del asiento registral
El asiento de presentación es el número que acredita que la escritura está en trámite y que existe prioridad registral. Este asiento tiene una vigencia de sesenta días hábiles.
Se puede hacer seguimiento del expediente por internet, por teléfono o en persona. A nosotros nos gusta pedir una nota simple actualizada en cuanto está inscrita. Ver el nombre del cliente en esa nota es la confirmación definitiva de que todo ha quedado bien.
Cuánto cuesta registrar una escritura
Además de las tasas registrales, puede haber gastos de gestoría si se encarga del trámite y también el coste de las copias que se soliciten. Los impuestos asociados como ITP, IVA, AJD o plusvalía, se pagan antes de inscribir y no forman parte de las tasas.
Insistimos siempre en que registrar es mucho más económico que intentar solucionar una inscripción atrasada. Lo que puede parecer un trámite menor ahorra múltiples complicaciones a largo plazo.
Consejos profesionales para registrar sin complicaciones
Por experiencia, los registros más rápidos son los que se presentan con orden. Revisar los impuestos antes de presentar, comprobar todos los datos personales y catastrales y confirmar que la presentación telemática se ha hecho bien evita problemas. También recomendamos hacer seguimiento del asiento hasta ver la inscripción final y guardar todos los justificantes.
Registrar es lo que realmente protege la propiedad. Una inscripción correcta es, en cierto modo, el cierre final de la operación.
Un paso decisivo para proteger tu propiedad
Registrar una escritura no es un gesto burocrático, es lo que da seguridad jurídica a tu vivienda. Sin esa inscripción, la escritura se queda corta y la propiedad sigue incompleta. El proceso es sencillo si se hace con orden, y cualquier error tiene solución si se corrige a tiempo.
Por eso, si has comprado, heredado o recibido una vivienda, te recomendamos registrarla cuanto antes. Y si tienes dudas sobre si está inscrita o no, basta una nota simple actualizada para confirmarlo. Estamos aquí para ayudarte si necesitas que revisemos el expediente o que nos encarguemos del trámite.